Demandes d’autorisations liées aux commerces

Main sur smartphone et document administratif

Vous avez un commerce (magasin, boutique). Vous envisagez de réaliser des travaux qui en modifient la devanture (la vitrine, la façade, l’enseigne). Vous souhaitez connaître les démarches administratives à effectuer avant de commencer les travaux. Dans la plupart des cas, vous devez demander une autorisation d’urbanisme. Nous faisons le point sur la réglementation.

Dans un premier temps, vous devez vous renseigner auprès de la mairie pour savoir si votre projet se situe dans un secteur protégé ou s’il concerne un immeuble protégé.

Les secteurs protégés peuvent être les sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques, les sites classés ou en instance de classement, les réserves naturelles, le cœur des parcs nationaux ou un futur parc national.

Les immeubles protégés sont des immeubles inscrits, classés ou protégés par le plan local d’urbanisme (PLU).

Télécharger les documents du Règlement local de publicité et Enseigne

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Fiche pratique

Sous-location du bail commercial

Vérifié le 30/09/2022 – Direction de l’information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l’économie

La sous-location d’un local commercial est le fait pour le locataire (appelé locataire principal) de mettre à la disposition d’une autre personne (appelée sous-locataire) tout ou une partie du local qu’il loue en échange du paiement d’un loyer. La sous-location du bail commercial est en principe interdite. Elle peut cependant être autorisée par le propriétaire (ou bailleur).

La sous-location d’un bail commercial est possible lorsque 2 conditions sont réunies :

  • Le bailleur a donné son autorisation.
  • Le bailleur a connaissance des conditions de la sous-location.

 Attention :

Si ces 2 conditions ne sont pas respectées, le bailleur peut refuser de renouveler le contrat de bail principal ou le résilier.

Autorisation du bailleur

La sous-location du bail commercial par le locataire doit être autorisée par le bailleur.

Cette autorisation peut prendre l’une des formes suivantes :

  • Elle peut être écrite. C’est le cas lorsqu’elle est prévue dans le bail commercial initial. Il est aussi possible de rédiger un avenant au bail commercial ou un courrier. En cas de renouvellement du bail commercial, l’autorisation de sous-louer doit être reproduite dans le contrat du bail renouvelé.
  • Elle peut être tacite, lorsqu’elle résulte d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. Par exemple, une autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.

  À savoir

Le bailleur dispose d’un délai de 2 ans pour réclamer une révision du loyer à compter du jour où il a connaissance du prix de la sous-location.

Information des conditions du contrat de sous-location

Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer même si la sous-location est autorisée par le contrat de bail. Il le fait par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d’absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné.

Cette obligation d’information permet au bailleur d’avoir connaissance des conditions de la sous-location et de l’identité du sous-locataire. Il peut parfois demander une augmentation du loyer à son locataire. En effet, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au montant du loyer principal, le bailleur peut réclamer au locataire principal une majoration de loyer équivalente.

En cas de désaccord sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

 À noter

Le contrat de bail peut dispenser le locataire d’avoir à informer le propriétaire de son intention de sous-louer.

Le contrat de sous-location est signé entre le locataire principal et le sous-locataire.

Il doit contenir les mentions suivantes :

  • Description du local sous-loué
  • Affectation du local sous-loué (c’est-à-dire l’activité exercée)
  • Loyer de la sous-location
  • Répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire
  • Règles de responsabilités du sous-locataire et du locataire à l’égard du bailleur
  • Durée de la sous-location. En général, elle ne dépasse pas le temps restant à courir pour le bail principal. 

La sous-location produit des conséquences différentes pour le locataire principal et pour le sous-locataire.

  • Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail commercial qu’il a conclu avec le bailleur. Il doit donc payer le loyer au bailleur. De son côté, il reçoit un loyer du sous-locataire.

    Il est aussi responsable à l’égard du bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, si le sous-locataire a détérioré le local, le bailleur peut demander réparation au locataire principal.

  • Le sous-locataire doit verser le loyer de la sous-location directement au locataire principal.

    Il bénéficie des mêmes droits que le locataire principal. Le locataire principal ne peut donc pas consentir au sous-locataire des droits qu’il n’a pas. Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.

     À noter

    Il n’existe pas de contrat entre le propriétaire et le sous-locataire. Cependant, si le propriétaire n’est pas payé par son locataire principal, il peut demander au sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.

Lorsque le contrat de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail. Les règles sont différentes selon que le bail principal est toujours en cours ou terminé.

  • Le sous-locataire doit demander le renouvellement de son contrat de sous-location au locataire principal.

    Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin en même temps que le bail principal.

     Exemple

    Par exemple, s’il ne reste que 2 ans avant la fin du bail principal, le locataire principal ne pourra en principe renouveler le sous-bail que pour 2 ans.

    Le locataire principal peut refuser le renouvellement du contrat de sous-location. Lorsqu’il refuse le renouvellement pour un motif grave et légitime (par exemple le non-paiement du loyer), il n’a pas à verser d’indemnité d’éviction au sous-locataire. Dans les autres cas, il devra la payer.

  • Lorsque son bail principal est terminé, le locataire principal ne peut pas renouveler la sous-location. Si le sous-locataire souhaite rester dans les lieux, il doit donc demander directement au bailleur le renouvellement de son contrat de sous-location. On parle de droit direct au renouvellement.

    • Dans ce cas, le locataire principal sous-loue la totalité des locaux.

      Il n’exploite plus le fonds de commerce. Il perd donc le droit au renouvellement de son bail commercial puisque seul le propriétaire d’un fonds de commerce bénéficie de ce droit.

      C’est le sous-locataire qui devient propriétaire du fonds de commerce et qui bénéficie du droit au renouvellement. Il doit demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Celui-ci ne peut accepté que si le bailleur a accepté de renouveler le bail principal.

    • Dans un contrat de sous-location partielle, le locataire principal sous-loue une partie du local commercial et continue d’exploiter l’autre partie.

      Les locaux loués peuvent être séparés. On dit qu’ils sont divisibles. Par exemple, un restaurateur sous-loue avec l’accord de son bailleur une partie de son local commercial à une épicerie.

      Le locataire principal peut demander le renouvellement de son bail seulement pour la partie des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement au bailleur.

      Le locataire principal et le sous-locataire demandent chacun le renouvellement pour la partie des locaux où ils exploitent leur fonds de commerce.

       À noter

      Lorsque les locaux loués ne peuvent pas être séparés (ils sont alors indivisibles), le sous-locataire doit demander le renouvellement de son sous-bail au locataire principal.

Questions ? Réponses !

Et aussi

Toutes les demandes d’autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir, déclaration préalable, certificat d’urbanisme, déclaration d’intention d’aliéner) se font en ligne : 

  • Rendez-vous sur la page autorisation d’urbanisme.
  • Un e-mail de confirmation vous sera envoyé après création de votre compte.
  • Le dépôt papier reste possible pour ceux qui ne disposent pas d’outil informatique ou de connexion.

Par courrier

  • Envoyez votre dossier par courrier recommandé avec accusé de réception ou déposez-le directement à l’accueil de l’hôtel de ville

En ligne

  • Après enregistrement par le service instructeur, vous recevrez un accusé d’enregistrement électronique.

  • Vous pouvez suivre l’avancement de votre demande dans la rubrique « Suivi de mes autorisations d’urbanisme » du guichet numérique.

  • En cas de dossier incomplet, vous serez informé et pourrez le compléter en ligne.

Quels sont les délais d’instruction ?

  • 1 mois pour une déclaration préalable ou un certificat d’urbanisme d’information.

  • 2 mois pour un permis de construire maison individuelle, un certificat d’urbanisme opérationnel, ou un permis de démolir.

  • 3 mois pour un permis de construire ou un permis d’aménager.

Attention : ces délais peuvent être prolongés si des avis extérieurs sont nécessaires ou si le dossier est incomplet.

Quelle réponse recevrai-je ?

Un arrêté vous sera envoyé par courrier recommandé.

Quels sont les affichages obligatoires ?

  • Affichez un panneau rectangulaire d’au moins 80 cm, visible de l’extérieur, dès réception de votre autorisation et pendant toute la durée du chantier. Consultez les informations à afficher.

  • La date d’affichage lance le délai de 2 mois pendant lequel des tiers peuvent contester l’autorisation.

Que faire en début de travaux ?

  • Envoyez à la mairie la déclaration d’ouverture de chantier  en 3 exemplaires, datée et signée.

  • Cette déclaration n’est pas nécessaire pour une déclaration préalable ou un permis de démolir.

Que faire à la fin des travaux ?

  • Dans les 30 jours suivant la fin des travaux, envoyez la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, datée et signée en 3 exemplaires. Cette déclaration est obligatoire pour les permis de construire, d’aménager et les déclarations préalables.

  • La mairie contrôle-t-elle les travaux ?

    • Oui, un contrôle sur place peut être effectué dans un délai de 3 mois après réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ou 5 mois dans les secteurs protégés.

    • Passé ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité.

    • En cas de non-conformité, la mairie mettra en demeure de réaliser les travaux nécessaires ou de déposer un permis modificatif.

Contact

Service urbanisme réglementaire

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